전세사기 예방 체크리스트: 계약 전 시세와 등기부등본을 함께 보는 법

등기부등본에서는 먼저 표제부의 주소와 계약하려는 집이 같은지 확인합니다. 아파트는 동과 호수까지 정확해야 하며, 계약서 주소와 등기부 주소가 다르면 중개사와 임대인에게 이유를 확인해야 합니다.

갑구에서는 소유자가 누구인지, 가압류나 가처분처럼 소유권에 영향을 줄 수 있는 내용이 있는지 확인합니다. 계약 상대가 실제 소유자인지, 대리인이라면 위임장과 인감 등 필요한 서류가 맞는지도 같이 봐야 합니다.

을구에서는 근저당권 같은 담보권을 확인합니다. 선순위 채권이 크면 보증금 회수 위험이 커질 수 있으므로 전세 보증금과 선순위 권리를 합쳐 주택 가치 대비 과도하지 않은지 따져봐야 합니다.

등기부등본은 계약 전 한 번만 보는 것으로 끝내기 어렵습니다. 계약일과 잔금일 사이에 근저당권 설정, 소유권 이전, 압류 같은 변화가 생길 수 있으므로 잔금 직전에도 최신 등기부를 다시 확인하는 편이 안전합니다.

계약서에는 임대인 정보, 보증금, 잔금일, 입주일, 특약이 정확히 들어가야 합니다. 선순위 권리 말소 조건이나 보증보험 가입 협조처럼 중요한 내용은 말로만 합의하지 말고 특약에 남기는 것이 좋습니다.

잔금 지급 후에는 전입신고와 확정일자 절차를 빠르게 진행해야 합니다. 실제 보호 요건은 사안에 따라 달라질 수 있으므로 불안한 계약이라면 계약 전부터 전문가나 공공 상담 창구를 통해 확인하는 편이 좋습니다.

같은 단지에서 전세 계약이 꾸준히 이어지고 보증금 수준이 주변 매매가와 무리 없이 연결된다면 참고할 만한 안정 신호가 될 수 있습니다. 반대로 거래가 거의 없는데 높은 보증금 한 건만 보인다면 더 넓은 기간과 인근 단지를 함께 봐야 합니다.

전세가율이 지나치게 높아 매매가와 전세 보증금 차이가 작다면 가격 조정이나 경매 상황에서 보증금 회수 여지가 줄어들 수 있습니다. 전세가율은 절대 기준이 아니라 위험을 다시 점검하게 해주는 경고등으로 보는 것이 좋습니다.

전세사기 예방은 한 가지 체크만으로 끝나지 않습니다. 시세, 등기부, 임대인, 중개사, 보증보험, 전입신고와 확정일자를 순서대로 확인할 때 위험을 줄일 수 있습니다.