등기부등본 보는 법: 아파트 계약 전 갑구·을구에서 확인할 것

갑구에는 소유권에 관한 내용이 표시됩니다. 현재 소유자가 누구인지, 계약 상대와 같은 사람인지, 공동명의인지 먼저 확인해야 합니다. 공동명의라면 모든 소유자의 동의가 필요한지 확인이 필요합니다.

갑구에 가압류, 압류, 가처분, 경매개시결정 같은 단어가 보이면 단순한 참고 정보로 넘기기 어렵습니다. 이런 내용은 소유권 분쟁이나 채권 관계와 연결될 수 있어 계약 전 전문가 상담이 필요할 수 있습니다.

신탁 등기가 있는 경우도 주의해야 합니다. 소유권이 신탁회사로 넘어간 형태일 수 있으므로 임대인이라고 주장하는 사람과 계약해도 문제가 생길 수 있습니다. 신탁 원부와 동의 여부까지 확인해야 하는 영역입니다.

을구에는 근저당권처럼 소유권 외의 권리가 표시됩니다. 집을 담보로 돈을 빌린 기록이 있으면 채권최고액, 설정일, 채권자를 확인해야 합니다.

전세계약에서는 내 보증금보다 앞서는 선순위 권리가 얼마나 있는지가 중요합니다. 근저당권이 크고 전세 보증금까지 높다면 집값이 내려가거나 경매가 진행될 때 보증금 회수 위험이 커질 수 있습니다.

근저당권이 있다고 해서 모든 계약이 위험한 것은 아니지만, 금액과 순위를 모르고 계약하는 것은 위험합니다. 매매가, 전세가, 선순위 채권을 함께 놓고 보증금이 과도하지 않은지 계산해야 합니다.

등기부등본은 권리관계를 보여주지만 가격이 적정한지는 알려주지 않습니다. 따라서 아파트 실거래가와 전세 실거래가를 함께 확인해야 보증금이나 매매가가 주변 시세와 맞는지 판단할 수 있습니다.

같은 단지의 최근 매매가가 낮아졌는데 전세 보증금이 높은 수준으로 유지된다면 전세가율이 높아질 수 있습니다. 이때는 등기부의 선순위 권리와 보증보험 가능 여부를 더 신중하게 확인해야 합니다.

계약 전에는 등기부등본, 실거래가, 중개대상물 확인설명서, 임대인 신분 확인을 각각 따로 보지 말고 하나의 흐름으로 연결해서 보는 편이 안전합니다.